فسخ قرارداد اجاره چیست و چه شرایطی دارد؟
فسخ قرارداد اجاره یعنی پایان دادن به قرارداد اجاره قبل از موعد مقرر، به‌صورت یک‌طرفه و با دلایل قانونی. این موضوع یکی از رایج‌ترین مسائل حقوقی میان موجر و مستأجر است. بر اساس قانون مدنی ایران، فسخ قرارداد اجاره تنها در شرایط خاص و با استناد به مواد قانونی امکان‌پذیر است و طرفین نمی‌توانند بدون دلیل موجه و مستند، اقدام به فسخ کنند. فسخ نادرست ممکن است باعث طرح دعوای خسارت از سوی طرف مقابل شود.
شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره تنها در شرایط خاص زیر قانونی محسوب می‌شود:
- وجود خیار فسخ: اگر در متن قرارداد شرطی برای فسخ توسط یکی از طرفین وجود داشته باشد (مثل خیار شرط یا خیار تخلف شرط).
- نقض تعهدات: هرگاه یکی از طرفین به تعهدات قانونی یا قراردادی خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند فسخ را مطالبه کند.
- تخریب یا نابودی ملک: اگر عین مستأجره به‌گونه‌ای از بین برود که قابل استفاده نباشد (مثلاً آتش‌سوزی یا تخریب کلی).
- عدم پرداخت اجاره‌بها: در صورتی که مستأجر با وجود اخطار رسمی، اجاره‌بهای خود را نپردازد.
- استفاده غیرمجاز: استفاده از ملک برای امور خلاف قانون یا برخلاف توافق طرفین، نظیر تبدیل به مغازه، کارگاه یا دفتر کار.
فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر (مالک)
موجر یا صاحب‌خانه فقط در موارد خاص می‌تواند درخواست فسخ یا تخلیه کند:
- عدم پرداخت اجاره: اگر مستأجر برای مدتی مشخص (معمولاً دو یا سه ماه) اجاره ندهد و با اخطاریه رسمی نیز مبلغ را تسویه نکند، موجر می‌تواند از طریق دادگاه تقاضای فسخ و تخلیه کند.
- استفاده ناصحیح از ملک: استفاده برای فعالیت‌های تجاری، غیرقانونی یا غیرمسکونی، بدون کسب اجازه رسمی موجر.
- خسارت به ملک: اگر مستأجر به‌طور عمدی یا به دلیل بی‌مبالاتی، خسارتی جدی به ساختمان یا واحد اجاره‌ای وارد کند.
- نقض شرایط قرارداد: مثلاً مستأجر تعداد افراد بیش از حد مجاز را در ملک اسکان دهد یا تعمیراتی بدون هماهنگی انجام دهد.
🔶به گفته دکتر امین رادمان، وکیل پایه یک دادگستری و بهترین وکیل در رامسر و تنکابن، فسخ باید با اظهارنامه رسمی انجام شده و سپس از طریق مراجع قضایی پیگیری شود. اگر به صورت شفاهی یا پیام غیررسمی اعلام شود، وجهه قانونی ندارد.
فسخ قرارداد اجاره از طرف مستأجر
مستأجر نیز در شرایط زیر می‌تواند قرارداد را به‌صورت قانونی فسخ کند:
- عدم تحویل ملک: اگر موجر در ابتدای قرارداد از تحویل ملک خودداری کند یا ملک تحویل‌شده با آنچه توافق شده مطابقت نداشته باشد.
- عدم رعایت حقوق مستأجر: مثلاً ورود بدون اجازه موجر به ملک یا فراهم نکردن امکانات اولیه مورد توافق.
- خطرات ایمنی: اگر ملک دارای خطراتی مانند نشست زمین، ریزش سقف، یا سیستم برق خطرناک باشد که زندگی مستأجر را به خطر بیندازد.
- نقض مفاد قرارداد: مانند افزایش نابه‌هنگام اجاره، تغییر کاربری ملک یا موارد مشابه.
مستأجر نیز باید اظهارنامه رسمی ارسال کند و در صورت عدم پاسخ مناسب، می‌تواند از طریق مراجع صالح اقدام به فسخ رسمی نماید.
مدارک موردنیاز برای فسخ قانونی
برای اثبات فسخ به‌حق قرارداد اجاره، مدارک زیر ضروری است:
- نسخه رسمی از قرارداد اجاره
- اظهارنامه رسمی ارسالی به طرف مقابل
- مدارک مستند مانند فیش‌های پرداخت‌نشده، تصاویر یا ویدیوهای خرابی ملک
- در صورت نیاز، نظریه کارشناس رسمی دادگستری یا گزارش پلیس
- مدارک هویتی طرفین
نحوه تنظیم و ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد
اظهارنامه رسمی باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات کامل موجر و مستأجر
- آدرس دقیق ملک موضوع قرارداد
- شماره و تاریخ قرارداد اجاره
- دلیل فسخ (با ارجاع به مفاد قرارداد یا مواد قانونی)
- درخواست صریح برای فسخ، تخلیه، یا جبران خسارت
🔹 ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا سامانه ثنا انجام می‌شود و ثبت رسمی آن ضروری است.
نکات حقوقی مهم درباره فسخ قرارداد اجاره
- فسخ یک‌طرفه تنها در موارد قانونی معتبر است. در غیر این صورت، طرف مقابل می‌تواند شکایت کند.
- قرارداد باید شامل شرط فسخ باشد تا امکان خروج قانونی برای طرفین فراهم شود.
- تخلیه قبل از فسخ رسمی، توصیه نمی‌شود. زیرا ممکن است هنوز مسئولیت اجاره‌بها باقی باشد.
- در صورت اختلاف، مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی ضروری است.
سؤالات متداول درباره فسخ قرارداد اجاره
آیا می‌توان قرارداد اجاره را قبل از پایان مدت فسخ کرد؟
بله، اما تنها در صورتی که شرایط قانونی یا شرط فسخ در قرارداد وجود داشته باشد.
اگر مستأجر بدون فسخ رسمی، ملک را تخلیه کند چه می‌شود؟
تا زمان فسخ رسمی، مستأجر همچنان مسئول پرداخت اجاره است و موجر می‌تواند مطالبه کند.
آیا جمله «هر یک از طرفین می‌توانند هر زمان بخواهند فسخ کنند» کافی است؟
خیر، باید به‌عنوان شرط ضمن عقد با رعایت ماده ۱۰ قانون مدنی درج شود تا معتبر باشد.
اگر موجر حاضر به فسخ نباشد، مستأجر چه کند؟
می‌تواند از طریق اظهارنامه رسمی و در صورت لزوم، شکایت قضایی ثبت کند.
مشاوره حقوقی رایگان درباره فسخ قرارداد اجاره
اگر درگیر اختلافات مربوط به فسخ قرارداد اجاره هستید یا قصد دارید این فرایند را به‌صورت قانونی و بی‌دردسر انجام دهید، حتماً با وکلای متخصص و مجرب وکیل رادمان مشورت کنید. ارائه خدمات مشاوره‌ای، تنظیم اظهارنامه، و پیگیری مراحل قضایی از تخصص‌های ماست.
تهیه و تنظیم: تیم حقوقی وب‌سایت وکیل رادمان
بدون دیدگاه